O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) adquiriu o complexo logístico Guarulhos I por R$ 375 milhões, operação concluída em 26 de agosto que amplia a exposição do portfólio à região metropolitana de São Paulo e sinaliza possibilidade de elevar o valor dos aluguéis nos próximos ciclos de revisão.
Detalhes da aquisição e estrutura de pagamento
O imóvel adquirido é um galpão logístico classificado como triple A, com 95,3 mil m² de área bruta locável (ABL) totalmente ocupada por dois inquilinos de grande porte: Lopes Supermercados e M. Dias Branco. Do valor total, R$ 225 milhões (60 %) foram quitados à vista, enquanto os R$ 150 milhões remanescentes serão pagos em 18 meses, corrigidos pelo IPCA. A quitação da primeira parcela garantiu ao BTLG11 a integralidade das receitas de locação a partir do fechamento do negócio.
Segundo fato relevante, o yield médio estimado para o período de pagamento parcelado é de 15,2 %. Já o cap rate de entrada situa-se em 9,1 %, patamar acima da média atual do fundo. A transação foi financiada com os recursos captados na 16.ª emissão de cotas, que movimentou R$ 1,8 bilhão em julho.
Impacto sobre o portfólio e métricas financeiras do BTLG11
Com patrimônio líquido de R$ 7,4 bilhões distribuídos em 34 ativos, o BTLG11 reforça agora sua presença no chamado “raio 30 km” da capital paulista. A participação desses ativos no portfólio passou de 38 % para 42 %, percentual que consolida a estratégia de alocação em zonas de alto consumo e infraestrutura viária privilegiada.
A alocação na região de Guarulhos, historicamente disputada pelo setor logístico e, mais recentemente, vista como alternativa até mesmo a Cajamar, cria sinergia com a demanda de operadores de e-commerce e last mile. De acordo com estimativas da consultoria Colliers, a vacância média no eixo Dutra-Fernão Dias é inferior a 5 %, reforçando a perspectiva de manutenção da ocupação plena observada no Guarulhos I.
Potencial de valorização dos aluguéis e efeito no cap rate
O contrato atual do ativo prevê valor médio de locação de R$ 29,80/m². Para imóveis semelhantes na mesma microrregião, novas locações estão sendo fechadas entre R$ 33,00 e R$ 40,00/m². A cada incremento de R$ 1,00/m² nos reajustes, o BTLG11 projeta aumento de 0,31 p.p. no cap rate da operação.
Se os contratos convergirem para o teto do intervalo de mercado, analistas da Empiricus Research estimam que o cap rate implícito possa chegar a 12 %, ultrapassando com folga a média histórica de fundos logísticos listados na B3, hoje em torno de 8 %.
Contexto do mercado logístico paulista e drivers de demanda
O crescimento do comércio eletrônico, aliado à necessidade de reduzir prazos de entrega, manteve a absorção líquida de galpões em nível elevado mesmo após o arrefecimento do consumo observado em 2025. Dados da Associação Brasileira de Logística (Abralog) indicam expansão de 12 % na ABL ocupada no Estado de São Paulo nos últimos 12 meses.
Guarulhos destaca-se por oferecer acesso simultâneo às rodovias Presidente Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, além da proximidade do Aeroporto Internacional. Esse conjunto de fatores reduz custos de distribuição e torna a localidade preferencial para operadores de alimentos, varejo e bens de consumo rápido, segmentos atendidos diretamente pelos inquilinos do Guarulhos I.
Outro vetor relevante é o movimento de flight-to-quality. Companhias que ainda operam em armazéns classe B ou C buscam migrar para instalações de maior padrão, com pés-direitos superiores a 12 metros, piso nivelado a laser e certificações de sustentabilidade — características presentes no ativo recém-adquirido.
Conclusão Técnica
A aquisição do Guarulhos I reforça a estratégia do BTLG11 de concentrar capital em ativos triple A localizados em polos logísticos consolidados. O pagamento escalonado, aliado à ocupação integral imediata, sustenta fluxo de caixa consistente no curto prazo, enquanto o espaço para revisão de aluguéis aponta para elevação do cap rate entre 10 % e 12 % em horizonte de 18-24 meses. Mantidas as condições de mercado e a baixa vacância regional, o fundo tende a capturar ganhos de valor patrimonial e a sustentar distribuição de rendimentos acima da média do setor.
