Introdução (Lead): O Itaú BBA elevou a aposta na construtora Plano&Plano (PLPL3), estimando potencial de valorização de até 107% — de R$ 7,25 para preço-alvo de R$ 15 — mesmo diante da queda acumulada de 44,64% em 2026 e do aumento da concorrência no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) em São Paulo; o banco sustenta que a recuperação de margens, a redução de estoques e a entrada em novos mercados podem recolocar a companhia entre os destaques da bolsa nos próximos trimestres.
Concorrência acirrada pressiona vendas após boom de lançamentos do MCMV
Entre 2020 e 2023, os lançamentos anuais ligados ao MCMV na capital paulista giraram em torno de 30 mil unidades. Nos últimos 12 meses, esse volume saltou para cerca de 90 mil unidades, impulsionado pela chegada de incorporadoras tradicionalmente concentradas na média renda. Essa escalada de oferta reduziu o ritmo de vendas de empresas especializadas no segmento popular, como Plano&Plano, MRV (MRVE3) e Direcional (DIRR3).
Em resposta à menor velocidade de comercialização, a Plano&Plano passou a priorizar a redução de estoques. A companhia lançou aproximadamente R$ 2,8 bilhões em empreendimentos somente no segundo semestre de 2025; no entanto, a absorção desse volume ficou abaixo das projeções iniciais. Para acelerar as vendas, a empresa adotou descontos mais agressivos, estratégia que aliviou o estoque, mas impactou as margens brutas em meio ao aumento dos custos de construção, intensificado pelo conflito entre Estados Unidos e Irã.
Itaú BBA aposta em virada de margens e expansão para novos mercados
Apesar dos tropeços recentes, o Itaú BBA classifica os fatores adversos como temporários e aponta três vetores de recuperação:
1. Normalização das margens: O banco estima que os projetos lançados a partir de 2025 tragam rentabilidade mais robusta que os empreendimentos antigos. A expectativa é de retomada gradual da margem bruta para até 35% conforme os novos produtos ganhem participação na receita.
2. Estratégia comercial revisada: A companhia revisitou preços, concentrou esforços em unidades com menor exigência de entrada e reforçou parcerias com agentes financeiros para ampliar a aprovação de crédito dos compradores.
3. Diversificação geográfica: A entrada em Goiânia (GO) é vista como movimento estratégico para diluir a dependência de São Paulo. Segundo a análise, o mercado goiano apresenta menor competição direta no segmento de interesse social, o que pode acelerar a absorção dos lançamentos e sustentar margens.
Valuation descontado contrasta com visão cautelosa do Morgan Stanley
No fechamento de 4 de setembro, PLPL3 era negociada a múltiplo P/VPA inferior a 1 vez e a cerca de 7 vezes o lucro projetado para 2027, patamar que o Itaú BBA considera “barato para uma empresa com perspectiva de expansão”. Em contrapartida, o Morgan Stanley revisou sua cobertura do setor imobiliário brasileiro e rebaixou Plano&Plano de “compra” para “venda”, cortando o preço-alvo de R$ 17 para R$ 7,50 — redução de 56%.
O banco estrangeiro justificou a mudança pela possível desaceleração da demanda em 2027, incertezas fiscais e eleitorais, além da percepção de que parte relevante das receitas ligadas ao programa municipal Pode Entrar já foi reconhecida. Mesmo assim, a instituição esclareceu que não descarta oportunidades no segmento de habitação popular, mas vê alternativas com melhor relação risco-retorno em outros papéis do setor.
Indicadores operacionais e cenário macroeconômico
Vendas contratadas: Após atingir pico de R$ 3,9 bilhões em 2024, as vendas líquidas da Plano&Plano recuaram para R$ 3,1 bilhões em 2025 e registraram tendência de estabilização no primeiro semestre de 2026.
Geração de caixa: A companhia encerrou junho de 2026 com fluxo de caixa operacional negativo em R$ 180 milhões, reflexo dos descontos aplicados e do ciclo de repasse de financiamentos mais lento.
Custos de construção: O índice nacional de custos da construção (INCC) acumulou alta de 7,4% em 12 meses até agosto, pressionando as margens de todo o setor.
Taxa de juros: A Selic permanece em 10,75%, fator que mantém o crédito imobiliário mais caro, ainda que o segmento de baixa renda conte com subsídios do FGTS para atenuar o impacto mensal das prestações.
Conclusão Técnica
O Itaú BBA sustenta a recomendação de compra para PLPL3 com preço-alvo de R$ 15, baseado na combinação de valuation descontado, recuperação das margens para patamar próximo de 35%, redução de estoques e expansão para praças menos concorridas como Goiânia. Do lado oposto, o Morgan Stanley permanece cauteloso diante do risco macroeconômico e do potencial arrefecimento da demanda por habitação de baixa renda em 2027. Os próximos resultados trimestrais deverão indicar se a trajetória de rentabilidade da Plano&Plano confirma o cenário otimista do banco brasileiro ou se prevalece a leitura conservadora da casa estrangeira. Até lá, o papel segue negociado a múltiplos historicamente baixos, refletindo o embate de expectativas que domina o setor de construção focado em interesse social.
