O Fundo de Investimento Imobiliário Inter Logístico (INLG11) confirmou que a Comercial RS, locatária responsável por 5,8% de sua receita mensal, entrou em recuperação judicial em 27 de julho de 2026 e deixou de honrar acordos firmados para liquidar aluguéis em atraso, gerando exposição financeira imediata ao veículo.
Contexto da inadimplência e do pedido de recuperação
Em meio ao desempenho resiliente do segmento de galpões logísticos, impulsionado pelo comércio eletrônico, a Comercial RS — distribuidora de bebidas, alimentos e itens de perfumaria — protocolou pedido de recuperação judicial (RJ) no Tribunal de Justiça de São Paulo após dificuldades de caixa. O processamento foi deferido em 6 de agosto de 2026, abrangendo outras empresas do mesmo grupo econômico. A medida suspende execuções e impõe restrições a credores enquanto o plano de reestruturação é elaborado.
O caso contrasta com a tendência apresentada por FIIs logísticos, que vinham mantendo níveis reduzidos de vacância e adimplência elevada. Ainda assim, a exposição a cadeias de suprimento e a empresas de médio porte aumenta o risco de crédito quando o ambiente macroeconômico pressiona capital de giro e margens.
Detalhamento do contrato e valores pendentes
O contrato de locação firmado entre o INLG11 e a Comercial RS tem vigência até maio de 2030 e refere-se a módulos no Log Gaiolli Business Park, condomínio situado em Guarulhos (SP). Antes do pedido de RJ, a inquilina havia negociado dois acordos para quitar aluguéis atrasados:
- Acordo 1: valor original de R$ 688,3 mil, dos quais permanecem em aberto R$ 108,4 mil.
- Acordo 2: previsto para o aluguel de junho de 2026, com R$ 105,4 mil ainda não liquidados.
Além desses montantes, a locatária não efetuou o pagamento referente a julho, vencido em 1º de agosto. A soma da inadimplência supera R$ 213,8 mil, valor que pode crescer caso novos aluguéis sejam incorporados ao quadro de dívidas durante o período de recuperação.
O fundo, que já possuía 80% do imóvel, concluiu recentemente a aquisição dos 20% restantes. Assim, a exposição total do patrimônio do FII ao contrato tornou-se integral, ampliando a relevância do fluxo de caixa gerado pelo locatário em questão.
Respostas da gestora e possíveis impactos nos rendimentos
A Inter Asset, gestora do FII, declarou em fato relevante que, neste momento, não projeta impacto material nos resultados e nas distribuições mensais. O posicionamento baseia-se em três pilares:
- Diversificação de receitas: apesar de representar 5,8% da receita imobiliária, o contrato não excede limites de concentração definidos na política de risco do fundo;
- Garantias contratuais e fiança bancária: mecanismos previstos em cláusulas de inadimplemento podem ser executados, ainda que subordinados ao processo de RJ;
- Acompanhamento jurídico ativo: equipe especializada acompanha o procedimento judicial para pleitear habilitação de créditos e defender a preferência do FII na classe de credores com garantia real.
Em cenários semelhantes, a suspensão ou a redução temporária das distribuições costuma ocorrer quando a inadimplência ultrapassa patamares capazes de ser compensados pelo caixa disponível. No caso do INLG11, a carteira possui imóveis 100% locados e conserva vacância física nula, fatores que conferem folga operacional. Entretanto, caso o plano de RJ inclua carência ampliada ou desconto permanente, o resultado recorrente poderá ser afetado.
Conclusão técnica
A recuperação judicial da Comercial RS introduz risco de crédito adicional ao Inter Logístico (INLG11), cuja receita mensal pode perder 5,8% se o contrato não for normalizado. Os valores já inadimplentes somam mais de R$ 213 mil e tendem a evoluir enquanto o processo estiver em curso. A gestora acompanha o caso e avalia medidas judiciais e contratuais para salvaguardar o fluxo de caixa dos cotistas. Até que haja definição sobre o plano de pagamento, o monitoramento do índice de inadimplência e da capacidade de repasse de rendimentos permanece central para avaliar a resiliência do portfólio.
