Empresas de setores que vão de autopeças a energia aderiram com força à locação de condomínios logísticos de alto padrão no terceiro trimestre de 2026, contratando 921 mil m² e colaborando para que a taxa nacional de vacância recuasse a 4,9%, o mais baixo patamar da série iniciada em 2013.
Mercado impulsionado por múltiplos setores
A adoção acelerada de soluções de distribuição por companhias além do comércio eletrônico reposicionou o perfil da demanda no período de julho a setembro. Hyundai Mobis, Cemig, Renner, 3corações e Vonder lideraram as novas ocupações, somando 62% dos 1,48 milhão de m² absorvidos nos empreendimentos A+ e A monitorados pela Binswanger Brazil. Ainda que Mercado Livre e Shopee continuem relevantes, a pesquisa indica que a participação de marketplaces ficou em 38%, sinalizando um ciclo menos dependente do varejo on-line.
Segundo a consultoria, a procura recaiu sobretudo sobre instalações próximas a eixos rodoviários e polos de consumo, capazes de acomodar necessidades específicas de logística reversa, armazenagem climatizada ou operações cross-docking. Essa conjuntura elevou a competição por ativos de qualidade e reforçou a importância de localizações estratégicas nos arredores de capitais como São Paulo, Belo Horizonte e Recife.
Indicadores de vacância e absorção líquida
A compressão da disponibilidade foi evidente em todas as regiões, mas com ritmos distintos. No Sul, a vacância encerrou o trimestre em 6,5%, a mais alta entre as cinco macro-regiões, enquanto o Norte registrou apenas 2,2%. O Sudeste concentrou 78% da absorção líquida, totalizando 801 mil m², reflexo da predominância do estoque nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Espírito Santo.
Em termos nacionais, a absorção líquida alcançou 1,02 milhão de m², equivalentes a 69% do total locado no intervalo. Para efeito de comparação, em 2016 o mercado operava com 23,4% de vacância, contraste que ilustra a consolidação da indústria de galpões como infraestrutura essencial para cadeias produtivas e de distribuição.
A Binswanger projeta que o estoque de alto padrão passe dos atuais 39,6 milhões de m² para 41,9 milhões de m² até dezembro e atinja 44,8 milhões de m² em 2027. Mesmo com o avanço, os cenários testados não apontam vacância superior a 7%, sustentados por uma média móvel de absorção de 999 mil m² nos últimos 12 meses.
Pressão sobre preços e antecipação de contratos
Com a oferta limitada, o valor médio pedido subiu para R$ 35,10/m²/mês, alta de 27,3% em 12 meses. O índice, contudo, foi turbinado pela entrega do complexo Aero II, no terminal de cargas de Guarulhos, ofertado a R$ 130/m². Desconsiderado esse ativo, a média nacional seria R$ 31,55/m², ainda assim 15,1% acima do trimestre anterior.
No Sudeste, onde a pressão é mais pronunciada, o preço médio chegou a R$ 38,35/m², superando os R$ 28,62/m² do Sul e os R$ 26,47/m² do Nordeste. Mesmo com o encarecimento, os valores ainda estão 16% abaixo da variação acumulada do IGP-M desde 2015, indicando margem adicional de repasse.
A escassez de áreas prontas acelerou a prática de pré-locação. No 3T26, 39% dos projetos em construção estavam comprometidos antes da conclusão, proporção que sobe a 51% entre os empreendimentos com entrega prevista até dezembro. Destaca-se o Marq Logistics Guarulhos III, com 100% de seus mais de 100 mil m² destinados à Shopee já contratados.
Conclusão Técnica
A multiplicação de setores usuários de galpões, aliada ao cronograma de entregas incapaz de acompanhar a velocidade da ocupação, sustenta uma perspectiva de vacância estruturalmente baixa até 2027. Mesmo com a previsão de quase 5,2 milhões de m² adicionais nos próximos 18 meses, a consultoria sinaliza disponibilidade inferior a 7% em todos os cenários simulados. Na prática, preços tendem a manter trajetória ascendente, ao passo que locatários continuam antecipando decisões para garantir posição em corredores logísticos estratégicos.
