Analistas do BTG Pactual Research identificam que os fundos imobiliários de tijolo ainda negociam com deságio médio de 15% em relação ao valor patrimonial, configurando uma oportunidade limitada no tempo para investidores que desejam se posicionar antes da esperada queda estrutural dos juros.
Contexto macroeconômico favorece reprecificação das cotas
Com a vantagem de Flávio Bolsonaro (PL) na corrida presidencial, o cenário político diminuiu a percepção de risco e estimulou o rali recente da bolsa brasileira. Apesar do movimento positivo no mercado de ações, o segmento de fundos imobiliários (FIIs) avançou de forma mais contida. Segundo Caio Araujo e Matheus Oliveira, do BTG Pactual Research, essa divergência abre espaço para ganhos adicionais caso a trajetória de queda da Selic se confirme nos próximos trimestres.
O banco observa que a possível continuidade do ciclo de afrouxamento monetário tende a reduzir o custo de capital dos imóveis, elevando o preço das cotas e ampliando o retorno total via dividend yield. A combinação de recebimento periódico de proventos com possível ganho de capital atrai investidores que buscam fluxo de caixa em ambiente de juros cadentes.
Métricas de mercado sinalizam potencial de valorização
Dados compilados pelo BTG mostram que o Ifix Tijolo opera com relação preço/valor patrimonial (P/VP) de 0,85x, nível que indica cotas negociadas 15% abaixo do valor líquido de avaliação dos portfólios. Historicamente, movimentos de convergência entre preço e patrimônio costumam ocorrer quando há redução consistente nas taxas de desconto aplicadas a ativos reais.
Outro vetor apontado no relatório é o spread de 470 pontos-base entre o dividend yield médio do Ifix Tijolo e a taxa real da NTN-B 2035. A série histórica revela média de 360 pontos-base, o que corrobora a tese de que há margem para recomposição dos preços dos FIIs até que o prêmio volte a níveis usuais.
Apesar das métricas atrativas, os analistas reiteram que a assimetria não se distribui de forma homogênea: seleção criteriosa segue essencial para mitigar riscos de portfólio, sobretudo em segmentos com vacância elevada ou contratos indexados a índices voláteis.
Fundos recomendados e respectivas teses de investimento
No relatório publicado nesta quarta (09/10), Araujo e Oliveira listam FIIs que, na visão do banco, apresentam qualidade de ativos, gestão experiente e descontos patrimoniais expressivos. Os destaques são:
• VBI Prime Properties (PVBI11): sete edifícios AAA em regiões nobres de São Paulo, 83,3 mil m² de ABL própria e vacância em queda. A precificação das cotas está abaixo de transações recentes na Faria Lima, sustentando potencial de valorização no médio prazo.
• JS Real Estate (JSRE11): portfólio de lajes corporativas premium com P/VP de 0,66x. A gestão projeta ampliar o rendimento por cota de R$ 0,48–0,52 para cerca de R$ 0,63 até 2029, ancorada na revisão de aluguéis.
• Bresco Logística (BRCO11): galpões de padrão elevado, contratos com inquilinos de alto crédito e redução progressiva da vacância, o que tende a impulsionar resultados operacionais.
• Vinci Logística (VILG11): ativos geograficamente diversificados e conclusão de reciclagem de portfólio. Desconto patrimonial aliado a possível revisão positiva de aluguéis.
• BTG Pactual Shopping Centers (BPML11): oito shoppings regionais, 122,2 mil m² de ABL e dividend yield de dois dígitos. A equipe alerta para impacto de receitas não recorrentes na distribuição atual.
• HSI Malls (HSML11): controle majoritário em oito shoppings e desalavancagem recente. A economia financeira pós pagamento de dívidas reforça a estabilidade do FFO.
• Vinci Shopping Centers (VISC11): escala superior a 310 mil m² de ABL, forte diversificação e gestão ativa de capital. A captura de sinergias operacionais provenientes de aquisições segue como principal alavanca de valor.
• Hotel Maxinvest (HTMX11): exposição concentrada no mercado hoteleiro de São Paulo, com estratégia combinando renda de diárias e venda de unidades. Historicamente, o fundo figura como alternativa referencial para acessar esse nicho.
Conclusão técnica
Os indicadores de valuation e os fundamentos operacionais sugerem que a janela de entrada em FIIs de tijolo permanece aberta, porém deve se estreitar à medida que o ciclo de queda da Selic avance. A manutenção do spread de dividendos acima da média histórica e o deságio substancial nos preços ampliam a atratividade de portfólios bem localizados, com ocupação saudável e gestão ativa. Caso o cenário de juros mais baixos se materialize conforme precificado pelo mercado, a tendência é de convergência entre cotas e valor patrimonial, elevando o retorno total para investidores posicionados previamente.
