O fundo imobiliário Riza Terrax (RZTR11) oficializou a alienação da Fazenda São Francisco I, no Mato Grosso, por R$ 200 milhões, transação que, somada a uma operação anterior, deve gerar impacto econômico positivo estimado em R$ 5,78 por cota ao longo dos próximos anos.
Detalhes da alienação e características do ativo
A Fazenda São Francisco I possui 5.346,32 hectares de área total e 3.939,23 hectares de área útil. O imóvel foi adquirido pelo RZTR11 em agosto de 2024 como parte do complexo Fazenda São Francisco, posteriormente dividido em dois blocos segundo a vocação produtiva: agrícola, no lote vendido, e pecuária, na Fazenda São Francisco II. A recente operação representa a primeira alienação direta de um ativo agrícola de grande porte pelo fundo e reforça a estratégia de reciclagem de portfólio em propriedades do agronegócio.
Em abril de 2026, o RZTR11 já havia negociado a Fazenda São Francisco II em modelo buy to lease, por R$ 115 milhões, com contratos de arrendamento junto aos grupos Úbere Agropecuária e Agro Gerações. A soma das duas transações resulta em R$ 315 milhões em valor de face antes de correções monetárias.
Estrutura de pagamento e valorização total estimada
O acordo divulgado ao mercado prevê pagamento em três frentes: entrada à vista de R$ 42 milhões, permuta de imóvel rural avaliado em R$ 40 milhões e saldo parcelado de R$ 118 milhões distribuídos em quatro prestações anuais. As parcelas, corrigidas a 10% ao ano, são de R$ 38 milhões, R$ 30 milhões, R$ 26 milhões e R$ 24 milhões. Considerada a atualização financeira, o valor presente líquido da transação alcança aproximadamente R$ 230 milhões.
O ativo recebido em permuta está localizado na comarca de Getulina (SP) e soma 594,93 hectares, dos quais 542,94 hectares são utilizáveis. Atualmente, 488,25 hectares encontram-se arrendados para o cultivo de cana-de-açúcar, com contrato de um ano renovável por igual período. Nas condições atuais, a operação gera yield estimado de 3% ao ano sobre o valor contábil do imóvel.
Efeitos financeiros no FII e na distribuição de rendimentos
O gestor do RZTR11 estima que a combinação das vendas da Fazenda São Francisco I e II produzirá impacto positivo de R$ 5,78 por cota, distribuído ao longo dos cronogramas de recebimento. A medida surge após a revisão, para baixo, do guidance de dividendos divulgada em 8 de outubro de 2026, motivada pela retração de fluxo previsto para o semestre. O último provento anunciado, de R$ 0,85 por cota, foi pago em 7 de outubro.
Com os recursos que ingressarão, a administração avalia a quitação antecipada do saldo devedor referente à compra original da Fazenda São Francisco, adquirida em 2024 por R$ 297 milhões — estrutura composta por R$ 92 milhões à vista e R$ 205 milhões em parcelas semestrais corrigidas a 85% do CDI até 2028. A liquidação antecipada dependerá de eventual desconto a ser negociado. Caso não seja economicamente viável, o montante deverá financiar novas operações de sale & leaseback, reforçando a geração de renda contratada.
Contexto do agronegócio nos fundos imobiliários
Fundos voltados a propriedades rurais têm ampliado participação no mercado de capitais brasileiro. A classe se beneficia da demanda por diversificação, correlação moderada com ativos urbanos e indexação a contratos de arrendamento ligados às commodities agrícolas. No caso do RZTR11, o portfólio concentra fazendas com alta produtividade e contratos de longo prazo, buscando equilíbrio entre renda recorrente e ganho de capital por meio de reciclagem de ativos.
De acordo com dados da B3, os FIIs de agribusiness acumulam patrimônio superior a R$ 8 bilhões, com crescimento anual médio acima de 30% desde 2022. A estratégia de alienação parcial de imóveis, combinada à aquisição de novos ativos ou amortização de passivos, tende a reforçar a margem de distribuição, sobretudo em ambientes de juros cadentes, quando o custo de capital reduz-se.
Analistas que acompanham o setor observam que a indexação de contratos a índices como CDI ou IPCA oferece proteção contra inflação, enquanto estruturas de pagamento escalonadas, como a adotada na venda da Fazenda São Francisco I, podem suavizar a geração de caixa e modular a distribuição aos cotistas.
Conclusão técnica
A efetivação da venda da Fazenda São Francisco I por R$ 200 milhões reforça a estratégia do RZTR11 de reciclar capital e otimizar o portfólio, ampliando liquidez para quitar passivos ou fomentar novas aquisições em modelos sale & leaseback. O impacto econômico projetado de R$ 5,78 por cota deve refletir-se gradualmente nos resultados, enquanto a permuta por imóvel em Getulina adiciona diversificação geográfica e exposição à cultura da cana-de-açúcar. O desempenho futuro do fundo dependerá da negociação de desconto para liquidação antecipada da dívida original ou, alternativamente, da capacidade de reinvestir os recursos em operações que mantenham ou elevem o rendimento por cota.
