TRX Real Estate (TRXF11) concluiu a compra de doze ativos – sete operações logísticas e cinco participações em shoppings da Iguatemi – pelo montante de R$ 2,83 bilhões. A ofensiva imobiliária, anunciada entre 23 e 24 de setembro de 2026, coincide com a queda de 1,27 % nas cotas do fundo durante o pregão e amplia a desvalorização anual para 27 %.
Amplitude das aquisições logísticas e principais locatários
Do total investido, R$ 1,85 bilhão foi direcionado a galpões e centros de distribuição em Minas Gerais, Espírito Santo, Pernambuco e Paraná. Entre os destaques:
- Projeto Built to Suit para o Mercado Livre em São Sebastião da Bela Vista (MG): área bruta locável (ABL) superior a 122 mil m², entrega prevista entre o final de 2027 e início de 2028 e investimento estimado em R$ 578,3 milhões.
- Centro Logístico Grande Vitória, em Viana (ES): ABL aproximada de 184 mil m², adquirido por R$ 643,6 milhões; locatários incluem DHL, Raia Drogasil e Super BH.
- Complexo em Extrema (MG): valor de R$ 424,3 milhões, estruturado via novo FII gerido pela Cy.Capital, com o TRXF11 como investidor âncora.
- LOG Recife II (PE): aquisição de 70 % do empreendimento por cerca de R$ 210 milhões, locado integralmente à Shopee até 2030.
- Sede administrativa da BRF em Curitiba (PR): participação de 90,07 %, equivalente a 23,4 mil m² de ABL, negociada por R$ 103,5 milhões com cap rate de 10,25 % a.a..
As novas aquisições elevam a exposição do fundo ao segmento logístico, tradicionalmente associado a contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de grande porte, como Petlove, Suzano, Whirlpool e Support.
Entrada relevante em shopping centers da Iguatemi
Em paralelo, o TRXF11 firmou compromisso definitivo para adquirir fatias em cinco empreendimentos da Iguatemi S.A., operação avaliada em R$ 876,1 milhões. As participações contratadas são:
- 36 % do Iguatemi Alphaville
- 10 % do Iguatemi Ribeirão Preto
- 10 % do Iguatemi São José do Rio Preto
- 35,55 % do Praia de Belas Shopping
- 36 % do I Fashion Outlet Novo Hamburgo
O fechamento ainda depende da contratação de financiamento para pagamento da parcela inicial. Após a liquidação, a Iguatemi permanecerá responsável pela administração dos centros de compras, preservando sinergias operacionais.
Impacto no desempenho em bolsa e histórico recente
Apesar da expansão do portfólio, as cotas do TRXF11 registraram novo recuo de 1,27 % às 11h48 do dia 24 de setembro, refletindo cautela dos investidores diante do ritmo acelerado de aquisições. No acumulado de 2026, a desvalorização atinge 27 %.
A reação negativa não é pontual. Em 14 de setembro, o anúncio da compra de Edifício Morumbi e unidades do Thera Corporate Torre 3, totalizando R$ 340,3 milhões, já havia provocado pressão vendedora. Na ocasião, parte dos recursos foi obtida após a alienação de imóvel locado ao Delboni Auriemo por R$ 77 milhões.
Analisando o histórico de alavancagem, o fundo adota estratégia de financiamento via emissões de cotas e empréstimos estruturados. O desembolso corrente de R$ 2,83 bilhões deve aumentar o grau de endividamento até que receitas de locação e eventuais sinergias operacionais amadureçam.
Conclusão técnica
Com o ciclo de compras de 2026, o TRXF11 reforça a presença em ativos logísticos de grande escala, diversifica a fonte de renda com participações em shoppings administrados pela Iguatemi e consolida parcerias com inquilinos de alto rating. A materialização dos rendimentos projetados dependerá do ritmo de entrega dos projetos built to suit, da taxa de ocupação dos galpões recém-adquiridos e da conclusão do financiamento para os ativos de varejo. No curto prazo, o mercado monitora os efeitos da alavancagem sobre o fluxo de caixa do fundo, enquanto aguarda a geração incremental de receita para eventual reversão da trajetória de preço das cotas.
