Amazon, Mercado Livre e Shopee aceleram a implantação de centros de distribuição Triple A para realizar entregas em poucas horas, movimento que, a partir de 2026, concentra-se no eixo Sudeste e eleva a demanda por galpões logísticos geridos por fundos imobiliários, abrindo espaço para investidores capturarem renda recorrente e valorização patrimonial.
Velocidade eclipsa preço na decisão de compra on-line
Com margens tradicionalmente apertadas, as grandes varejistas online tornaram a agilidade o principal critério de fidelização. Levantamento citado por Carol Borges, analista da EQI Research, indica que prazos inferiores a 24 horas já figuram entre os três fatores mais relevantes para 72 % dos consumidores do Sudeste. Nesse contexto, Amazon, Mercado Livre e Shopee ampliam hubs urbanos e prometem entregas em até duas horas em determinados bairros de São Paulo e do Rio de Janeiro.
Para cumprir a promessa, as empresas investem em rotas otimizadas, malha rodoviária de curta distância e algoritmos de roteirização que combinam volume e horário de pico. O sucesso da estratégia reflete-se no ganho de participação de mercado: de acordo com a consultoria NielsenIQ, o GMV (Gross Merchandise Volume) do segmento same-day cresceu 38 % em 2025, enquanto o e-commerce como um todo avançou 18 %.
Galpões Triple A tornam-se ativo crítico na logística urbana
A entrega em horas depende de imóveis projetados especificamente para operações de cross-docking e separação de pedidos de alto giro. Exemplos recentes incluem o centro concluído em Cajamar (SP) pelo FII BTG Pactual LOG AAA Cajamar (BTLA11), entregue ao Mercado Livre sob regime built-to-suit. O projeto incorporou passarela exclusiva para reduzir em 30 minutos o tempo de parada de caminhões, segundo Francisco Tavares, diretor executivo do BTG Pactual Asset.
A especificidade desses ativos engloba pé-direito superior a 12 m, piso nivelado para 6 t/m², sistemas de sprinklers em padrão Early Suppression Fast Response, refeitórios dedicados e pátios iluminados para operação 24 × 7. A absorção praticamente integral de novos empreendimentos reduziu a vacância logística nacional para 7 %, mínima dos últimos dez anos, de acordo com dados da gestora TRX Real Estate.
Fundos imobiliários capturam a maior fatia do mercado
Com custos de construção em alta e juros ainda elevados, desenvolver galpões de última geração exige capital intensivo. Quatro em cada dez ativos logísticos brasileiros pertencem a FIIs, conforme levantamento do Santander. O modelo predominante envolve incorporadoras que constroem os imóveis e os alienam a fundos após a conclusão, liberando recursos para novos projetos.
Dentre os principais veículos listados, destacam-se:
- BTG Pactual Logística (BTLG11) – valor patrimonial de R$ 5,5 bilhões e quase 500 mil cotistas.
- Pátria Log (HGLG11) – patrimônio de R$ 7 bilhões e capacidade própria de desenvolvimento.
- TRX Real Estate (TRXF11) – R$ 6,1 bilhões, com foco em diversificação regional, incluindo recente expansão no Paraná.
- Vinci Logística (VILG11) – taxa de ocupação de 97 % e patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão.
- Bresco Logística (BRCO11) – R$ 2 bilhões concentrados em eixos urbanos de alto consumo.
Esses fundos priorizam contratos atípicos de 10 a 15 anos, indexados ao IPCA, garantindo previsibilidade de fluxo de caixa. A demanda por renda passiva levou as cotas logísticas a negociarem próximas ao valor patrimonial; ainda assim, analistas da Empiricus Research avaliam que a resiliência dos aluguéis e o potencial de ganhos patrimoniais sustentam a tese de longo prazo.
Expansão geográfica pressiona oferta e sustenta valorização
Mesmo com a previsão de novos galpões até o fim de 2026, a projeção é de equilíbrio entre oferta e procura. A penetração do e-commerce em regiões como Centro-Oeste, Norte e Nordeste permanece inferior à média nacional, criando janela para instalação de hubs adicionais. Segundo Verônica Engels, gestora da TRX, a lacuna logística fora do Sudeste pode elevar a absorção de ativos recém-entregues e manter a vacância em patamares historicamente baixos.
Paralelamente, a revogação da chamada taxa das blusinhas reforça o consumo de itens importados de menor valor, segmento altamente sensível ao prazo de entrega. A combinação de maior volume de pedidos e expectativa de frete mais rápido pressiona as varejistas a ampliar a capilaridade de centros de distribuição de última milha.
Conclusão técnica
O encurtamento dos prazos de entrega transformou a infraestrutura logística em ativo estratégico para o e-commerce no Brasil. A necessidade de galpões Triple A, próximos a grandes centros e equipados para operações de alta rotatividade, favorece os fundos imobiliários logísticos, que detêm capital para financiar e operar esses imóveis. Com vacância em queda, contratos de longo prazo indexados à inflação e projeção de expansão do comércio eletrônico para novas regiões, a tendência é de manutenção da demanda elevada por espaços de qualidade. O cenário indica continuidade da valorização patrimonial dos FIIs logísticos e estabilidade dos rendimentos, enquanto varejistas disputam a liderança na entrega em horas.
