Inflação persistente, juros elevados e desaceleração nas vendas colocam os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers sob teste em 2026, mesmo com os preços das cotas operando a 0,85 vez o valor patrimonial, abaixo da média histórica de 0,93. Relatório conjunto de Caio Araujo (Empiricus Research) e Matheus Oliveira (BTG Pactual) indica que, apesar do desconto atrativo e dos dividend yields em patamares recordes, boa parte dos proventos se ancora em eventos não recorrentes, exigindo maior seletividade por parte do investidor.
Valuation: desconto expressivo e limites da tese de renda
O universo de shoppings coberto pelo BTG negocia, em média ponderada, a 0,85 vez o preço sobre valor patrimonial (P/VP). Esse patamar representa uma diferença de cerca de 9% em relação à série histórica do segmento. Simultaneamente, o setor exibe dividend yields acima da própria média, impulsionados por ganhos de capital provenientes de vendas de imóveis.
Contudo, Araujo e Oliveira ressaltam que os dividendos distribuídos estão 13% superiores ao fluxo de caixa recorrente (FFO). Caso a taxa Selic inicie um ciclo de queda, existe espaço para reprecificação das cotas; porém, a sustentabilidade das distribuições depende da materialização desse cenário e da reposição das receitas orgânicas.
Operação: tráfego resiliente, vendas em desaceleração e inadimplência emergente
Embora o fluxo de consumidores nos empreendimentos permaneça estável, os shoppings enfrentam perda de fôlego nas vendas nominais e fraco desempenho real. Pressões inflacionárias e crédito restrito reduziram o poder de compra das famílias, refletindo-se em menor conversão de tráfego em faturamento.
O relatório aponta incremento marginal na inadimplência em comparação a 2024 e 2025, ainda distante dos picos registrados no início da série. Mesmo assim, os analistas frisam que a inadimplência tende a aparecer com defasagem: vacância, custo de ocupação e atraso nos pagamentos oferecem defesa de curto prazo, mas não blindam o investidor de uma deterioração prolongada do consumo.
Se o cenário atual persistir, há risco de compressão em spreads de renegociação, recuo no repasse de reajustes e redução dos aluguéis percentuais, impactando a geração de renda estrutural dos FIIs.
Seleção de ativos: seis FIIs posicionados para capturar valor
Para navegar um ambiente de pressão sobre lojistas e possível queda de receitas, BTG e Empiricus destacam fundos com portfólios bem localizados, gestão ativa e estratégias de reciclagem de ativos. A seguir, os pontos de atenção de cada veículo recomendado:
BTG Pactual Shopping Centers (BPML11) – Lançado em 2019, detém oito imóveis totalizando 122,2 mil m² distribuídos em cinco estados. A carteira é mais exposta às classes C e D, exigindo monitoramento operacional, mas negocia com P/VP descontado e yield de dois dígitos sustentado por vendas de ativos.
Gazit Malls FII (GZIT11) – Reúne cinco ativos no estado de São Paulo, com 140 mil m² de ABL. Obras no Internacional Shopping pressionam o NOI no curto prazo, mas a conclusão parcial prevista para 2027 deve impulsionar o resultado. Combina localização premium e desconto patrimonial relevante.
Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11) – Portfólio diversificado em 19 shoppings, sendo 89% concentrado em São Paulo. Após expansões e desinvestimentos, o caixa atual pode exigir aportes adicionais. O resultado operacional recorrente ainda não cobre por completo o dividendo recente.
HSI Malls FII (HSML11) – Oito empreendimentos distribuídos em cinco estados, somando 179,9 mil m² de ABL. A venda parcial do Pátio Maceió reduziu o endividamento e permitiu rever a distribuição para R$ 0,78 por cota, com economia mensal estimada de R$ 0,05 por cota.
Patria Malls FII (PMLL11) – Detém 18 shoppings e passa por expansão após a sétima emissão de cotas, estimada em R$ 1 bilhão. Incorporação de participações no Pátio Higienópolis, Eldorado e Plaza Sul reforça a qualidade do portfólio, mas o pagamento em cotas pode gerar pressão vendedora futura.
Vinci Shopping Centers FII (VISC11) – Portfólio de 32 ativos espalhados por 15 estados e Distrito Federal, com 310 mil m² de ABL. A gestão segue estratégia de aquisição e reciclagem: vendas de participações em 14 empreendimentos somaram R$ 830 milhões, gerando ganho potencial de R$ 3,04 por cota e fortalecendo a liquidez.
Conclusão Técnica
O desconto nas cotas dos fundos imobiliários de shopping sugere potencial de valorização caso a Selic inicie trajetória de baixa; porém, a sustentação dos dividendos depende da retomada do consumo e da conversão de tráfego em vendas. Indicadores operacionais seguem saudáveis, mas mostram sinais de desgaste que podem se agravar sob juros altos prolongados.
Em resposta, analistas recomendam exposição seletiva a veículos com gestão ativa, localização estratégica e capacidade de reciclagem de ativos, fatores que tendem a mitigar pressões sobre inadimplência e vacância. A materialização destas teses será observada nos próximos trimestres, principalmente na evolução do FFO recorrente e nos níveis de ocupação. Investidores devem monitorar a execução dos planos de cada FII e a dinâmica macroeconômica antes de ajustar posições.