A recuperação judicial do Grupo Toky (TOKY3), protocolada em 14 de maio de 2026, expôs o fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11) a um potencial risco de fluxo de caixa: os dois galpões alugados pela holding no Extrema Business Park, em Minas Gerais, respondem por 4,5% da receita bruta do portfólio.
Perfil da exposição do VILG11 ao Grupo Toky
O VILG11 detém os módulos G1 e G2 do condomínio logístico localizado em Extrema (MG). Esses ativos, atualmente ocupados pela controladora das marcas Tok&Stok e Mobly, geram aluguel que corresponde a R$ 0,04 por cota, conforme comunicado da gestora divulgado na manhã do dia 14.
Embora a participação da holding figure hoje na 7ª posição entre as fontes de receita do fundo, o percentual continua relevante para uma carteira diversificada em 25 imóveis. No acumulado de 12 meses, o VILG11 distribuiu dividendos médios de R$ 0,83 por cota ao mês, de modo que qualquer atraso superior a dois aluguéis poderia pressionar o índice de cobertura do rendimento.
Segundo a última atualização de portfólio, o cap rate dos módulos G1 e G2 gira em torno de 8,2% ao ano, alinhado ao restante do parque, mas com tenant mix concentrado em varejo mobiliário ‒ segmento historicamente mais sensível a ciclos de consumo.
Da dependência de 15% à atual participação de 4,5%
Até dezembro de 2025, o Grupo Toky era o principal inquilino do Extrema Business Park, respondendo por 15% da receita bruta do fundo e ocupando oito módulos. A gestora reduziu essa concentração por meio de um plano de repositioning que atraiu novos locatários, entre eles Supera Farma, DSV, Sierra Log e DHL.
O processo envolveu renegociação contratual, antecipação de multas rescisórias e readequação dos espaços. Com a migração de seis módulos para empresas de setores farmacêutico, logística 3PL e e-commerce, a dependência financeira da Toky caiu para os atuais 4,5%. A taxa de vacância do parque permaneceu em 0%, preservando o fluxo de locação.
O movimento foi amparado por laudos de avaliação que atualizaram o valor justo dos galpões em 7% acima do custo de aquisição, reforçando a estratégia de pulverização de risco adotada pela gestora.
Garantias contratuais e salvaguardas de caixa
O contrato de locação entre o VILG11 e o Grupo Toky possui vigência até dezembro de 2031 e é respaldado por um seguro-fiança equivalente a 12 aluguéis. A cobertura, segundo a apólice arquivada em cartório, inclui encargos de IPTU, condomínio e eventuais multas contratuais.
Em comunicado aos cotistas, a gestora informou que não houve inadimplência até o fechamento de abril de 2026 e que o pedido de recuperação judicial ainda não foi formalmente comunicado ao FII. Caso a holding deixe de honrar o pagamento, o gatilho para acionar o seguro é a mora superior a 30 dias.
Para o primeiro semestre de 2026, o guidance de distribuição permanece entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota ao mês. A gestora reforçou que esse intervalo considera cenários conservadores de inadimplência pontual e não será revisado salvo deterioração material do fluxo de aluguel.
Repercussões no universo de fundos logísticos
A crise do Grupo Toky ocorre em meio a um ciclo de expansão dos FIIs logísticos, impulsionados por contratos built-to-suit para companhias de comércio eletrônico e farmacêuticas. Segundo dados da B3, o setor registrou captação líquida de R$ 4,2 bilhões entre janeiro e abril, o maior volume desde 2022.
Analistas monitoram a situação do VILG11 para avaliar eventuais reprecificações de cotas de fundos com exposição elevada a varejistas tradicionais. Sobre essa perspectiva, relatórios de casas de pesquisa apontam que o seguro-fiança mitiga risco de curto prazo, mas a retomada judicial pode levar a renegociações de áreas ou descontos nos aluguéis, afetando a rentabilidade recorrente.
Em paralelo, Tok&Stok e Mobly seguem operando normalmente, mas o plano de recuperação deverá incluir revisão de contratos de locação em todo o País, com possível desmobilização de centros de distribuição considerados excedentes.
Conclusão técnica
A entrada do Grupo Toky em recuperação judicial instalou uma incerteza pontual sobre 4,5% da receita do VILG11. O fundo dispõe de seguro-fiança para até 12 aluguéis e apresenta diversificação suficiente para manter, no curto prazo, o guidance de dividendos entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota. O desfecho dependerá da homologação do plano de reestruturação da holding e de eventual renegociação dos contratos logísticos. Até nova sinalização da administradora ou da recuperanda, a expectativa do mercado é de manutenção dos pagamentos e preservação do fluxo de caixa do fundo.
