Zagros Renda (GGRC11) firmou compromisso de desembolsar R$ 165 milhões na aquisição de dois centros logísticos em Santa Catarina e na Bahia, operação que insere Shopee e MRV em seu rol de inquilinos e projeta cap rate inicial de 9,54% ao ano; o fechamento está previsto para até o fim de maio de 2026, condicionado ao cumprimento de cláusulas precedentes.
Contexto e motivação da aquisição
Pouco após comunicar uma potencial emissão de cotas que pode alcançar R$ 1,5 bilhão, o Zagros Renda (GGRC11) avança na estratégia de fortalecer a presença em ativos logísticos. O fundo divulgou fato relevante na noite de 11 de maio detalhando o acordo de compra de dois imóveis por um montante conjunto de R$ 165 milhões. O movimento visa diversificar receitas, ampliar a exposição a regiões com demanda aquecida por galpões e capturar ganhos de valorização dos aluguéis, sobretudo no Nordeste.
Segundo a gestora, o ativo localizado em Camaçari (BA) apresenta expectativa de incremento no valor de locação diante do crescimento do e-commerce e da consolidação do polo industrial da região metropolitana de Salvador. Já o imóvel de Garuva (SC), situado às margens da BR-101, reforça o corredor logístico do Sul, onde o GGRC11 já possui módulos operacionais integrados ao mesmo condomínio.
Características técnicas dos imóveis
O empreendimento em Santa Catarina, identificado como Galpão A, soma 22,8 mil m² de área construída dentro do Condomínio Braspark Garuva. Totalmente locado à Ascensus Logística, companhia vinculada ao Grupo Braspark, o espaço é classificado como de padrão AAA e dispõe de pé-direito alto, piso nivelado a laser e docas em ambos os lados, facilitando operações cross-docking.
Na Bahia, o galpão denominado CD3 possui 27,5 mil m² de área construída e perfil multi-inquilino. Entre os principais ocupantes estão Shopee, MRV e Cebrace. O ativo conta com certificação LEED Silver, sistema de sprinklers ESFR e acesso imediato à BA-512, corredor que liga o Complexo Ford e o entroncamento da BR-324 ao porto de Aratu-Candeias.
A taxa de capitalização média inicial projetada é de 9,54% ao ano, calculada sobre as receitas atuais de locação. O pagamento ao vendedor será realizado por compensação de créditos prevista no compromisso, mecanismo que reduz desembolso imediato de caixa e melhora o fluxo de caixa do fundo no curto prazo.
Impacto na carteira e perspectivas
Com a conclusão da operação, a Área Bruta Locável (ABL) do Zagros Renda ultrapassará 650 mil m², considerando todos os ativos em operação. A adição de contratos atípicos de longo prazo com locatários de alto perfil, como Shopee no segmento de e-commerce e MRV no setor de construção civil, dilui riscos de vacância e eleva a qualidade do fluxo recorrente de dividendos.
Dados preliminares indicam que a receita anual estimada desses novos contratos pode superar R$ 15 milhões, contribuindo positivamente para o rendimento por cota após a absorção integral dos galpões. A gestão avalia, ainda, a possibilidade de expansão nos terrenos remanescentes do complexo baiano, o que poderia adicionar cerca de 10 mil m² em futuras fases, mediante demanda dos atuais inquilinos.
A alavancagem do portfólio permanece em patamar controlado, uma vez que a emissão bilionária proposta tende a alongar o passivo e reforçar o caixa. Caso a captação atinja o teto anunciado, o índice de dívida sobre patrimônio líquido poderá se manter abaixo de 25%, patamar considerado saudável para fundos de renda geradora.
Conclusão técnica
A aquisição dos centros logísticos em Garuva e Camaçari consolida a estratégia do GGRC11 de ampliar sua malha de distribuição em eixos rodoviários relevantes, ao mesmo tempo que diversifica a base de locatários com nomes de abrangência nacional. O cap rate superior à média de mercado sinaliza potencial de geração de valor imediato, enquanto a expectativa de revisão de aluguéis no Nordeste pode incrementar os rendimentos futuros. O fechamento, previsto para até o fim de maio de 2026, depende do cumprimento de condições precedentes já pactuadas entre as partes; sua efetivação aumentará a robustez operacional do fundo e sustentará planos de novas emissões para financiar aquisições adicionais no curto a médio prazo.
